집주인도 세입자도 손해 안 보는 월세 재계약시 계약서 쉬운 해결방법 알아보기
당겨주세요!
집주인으로부터 재계약 의사를 확인받은 후, 계약서를 새로 써야 할지 말아야 할지 고민하는 분들이 많습니다. 복잡한 부동산 법률 용어 때문에 머리가 아프다면 이 글을 통해 명확한 기준을 세울 수 있습니다. 월세 재계약 시 계약서를 가장 쉽고 안전하게 해결하는 핵심 방법을 정리해 드립니다.
목차
- 월세 재계약 유형 2가지: 묵시적 갱신 vs 명시적 재계약
- 보증금과 월세 변동에 따른 계약서 작성 여부
- 계약서 새로 쓸 때 가장 쉬운 해결방법 3가지
- 월세 재계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트
1. 월세 재계약 유형 2가지: 묵시적 갱신 vs 명시적 재계약
당겨주세요!
월세 만기가 다가왔을 때 계약이 연장되는 방식은 크게 두 가지로 나뉩니다. 각 유형에 따라 계약서 작성 필요성이 완전히 달라집니다.
- 묵시적 갱신 (자동 연장)
- 임대인과 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 아무런 의사표시를 하지 않은 경우입니다.
- 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다.
- 해결방법: 계약서를 새로 작성할 필요가 전혀 없으며 기존 계약서의 효력이 그대로 유지됩니다.
- 특징: 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
- 명시적 재계약 (합의 연장)
- 임대인과 임차인이 만나서 보증금, 월세, 기간 등 계약 조건을 새로 합의한 경우입니다.
- 조건이 바뀌었기 때문에 원칙적으로 새로운 합의 내용을 증명할 수단이 필요합니다.
- 해결방법: 조건 변동 여부에 따라 계약서를 새로 쓰거나, 기존 계약서에 특약만 추가합니다.
2. 보증금과 월세 변동에 따른 계약서 작성 여부
당겨주세요!
재계약을 할 때 금액이 올랐는지, 그대로인지, 아니면 깎였는지에 따라 계약서 처리 방법이 다릅니다.
- 보증금과 월세가 완전히 동결된 경우
- 기존 계약 조건에서 변동된 사항이 전혀 없다면 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.
- 단지 계약 기간만 연장하고 싶다면 기존 계약서 여백에 ‘계약 기간을 00년 00월 00일까지 연장함’이라고 적고 쌍방 날인(사인 또는 도장)을 하면 끝납니다.
- 보증금이 인상된 경우 (가장 주의 필요)
- 반드시 계약서를 새로 작성하거나 변경 계약서를 작성해야 합니다.
- 인상된 보증금 액수만큼은 기존 대항력과 확정일자의 보호를 받지 못하기 때문입니다.
- 핵심 절차: 새로 작성한 계약서(또는 증액 계약서)에 반드시 ‘새로’ 확정일자를 받아야 인상된 금액을 지킬 수 있습니다.
- 보증금은 그대로고 월세만 인상된 경우
- 보증금에 변동이 없다면 기존의 확정일자 효력이 그대로 유지되므로 안전합니다.
- 다만 월세 인상에 대한 증거를 남겨야 하므로, 계약서를 새로 쓰기보다는 기존 계약서 특약란에 인상된 월세 금액과 적용 시점을 적고 쌍방 날인하는 것이 쉽습니다.
- 보증금이 인하된 경우
- 세입자에게 유리한 상황이므로 기존 확정일자는 그대로 유지하면 됩니다.
- 계약서를 새로 쓸 필요 없이 기존 계약서에 감액된 보증금 액수를 적고 쌍방 날인하여 보관하면 됩니다.
3. 계약서 새로 쓸 때 가장 쉬운 해결방법 3가지
당겨주세요!
보증금이 올랐거나 상호 합의에 의해 계약서를 새로 작성해야 할 때, 복잡한 대면 절차나 높은 복비를 줄일 수 있는 쉬운 해결방법입니다.
- 방법 1: 국토교통부 부동산거래전자계약시스템 활용하기
- 비대면으로 가장 안전하고 쉽게 계약서를 작성하는 국가 시스템입니다.
- 장점 1: 공동인증서나 휴대폰 인증을 통해 집주인과 세입자가 만나지 않고 스마트폰이나 컴퓨터로 계약을 체결할 수 있습니다.
- 장점 2: 전자계약이 완료되면 주민센터에 방문할 필요 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
- 장점 3: 주택임대차계약 신고도 자동으로 처리되어 과태료 위험이 없습니다.
- 방법 2: 기존 계약서 특약란 및 여백 활용하기
- 새로운 종이 계약서를 출력하는 번거로움을 줄이는 방법입니다.
- 기존 계약서의 특약사항 기재란이나 뒷면 여백을 활용합니다.
- ‘0000년 00월 00일 보증금 00만 원을 증액(또는 월세 00만 원 증액)하며, 계약 기간을 00년 00월 00일까지 연장하기로 합의함’이라고 명확히 기재합니다.
- 그 아래에 집주인과 세입자가 각각 서명 또는 도장을 찍고 각자 한 부씩 보관합니다.
- 방법 3: 공인중개사 대필 서비스 이용하기
- 당사자끼리 직접 계약서를 쓰기 불안하지만, 정식 중개 수수료를 다 내기 부담스러울 때 쓰는 방법입니다.
- 기존에 거래했던 부동산이나 동네 공인중개업소에 방문하여 ‘재계약서 대필’을 요청합니다.
- 비용: 보통 5만 원에서 10만 원 사이의 소정의 대필료(작성 수수료)만 지불하면 됩니다.
- 주의점: 대필 계약서는 공인중개사가 공제증서를 첨부하지 않는 단순 문서 작성 대행이므로, 등기부등본 확인은 본인이 직접 해야 합니다.
4. 월세 재계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트
계약서 해결 방법을 선택하고 작성하는 과정에서 절대 놓쳐서는 안 될 법적 안전장치들입니다.
- 재계약 당일 등기부등본 열람하기
- 아무리 좋게 거래해 온 집주인이라도 재계약 직전에 대출을 받았을 수 있습니다.
- 재계약서에 도장을 찍기 직전 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 발급받아야 합니다.
- 처음 입주할 때 없었던 근저당권(은행 대출), 압류, 가압류 등이 새로 생겼는지 반드시 눈으로 확인해야 합니다.
- 인상된 금액에 대한 확정일자 새로 받기
- 보증금이 올라서 계약서를 새로 썼다면, 그 계약서를 들고 주민센터에 가거나 인터넷등기소를 통해 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.
- 이때 기존 계약서는 절대 버리면 안 됩니다. 기존 보증금은 기존 계약서가, 인상된 보증금은 새 계약서가 각각 지켜주기 때문에 두 권의 계약서를 모두 평생 보관해야 합니다.
- 주택임대차계약 신고(전월세 신고) 완료하기
- 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 재계약의 경우, 조건이 변동되었다면 반드시 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고해야 합니다.
- 조건 변동이 없는 묵시적 갱신이나 금액 동결 재계약은 신고 의무가 없습니다.
- 계약갱신요구권 사용 여부 명시하기
- 세입자가 법적으로 보장된 2년 연장권(계약갱신요구권)을 써서 재계약하는 것인지, 아니면 상호 합의로 일반 재계약을 하는 것인지 명확히 해야 합니다.
- 계약서 특약란에 ‘본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 재계약임’ 또는 ‘본 계약은 계약갱신요구권 행사가 아닌 상호 합의에 의한 재계약임’을 한 줄 적어두어야 추후 분쟁이 없습니다.